本日のテーマは「工業団地内の土地が強制回収される場合」です。本件は、以下の法令に基づきご説明いたします。
- 2024年土地法（Law No.31/2024/QH15）
- 土地法の詳細政令102/2024/ND-CP（2024年8月1日施行）
- 政令102の詳細政令266/2025/ND-CP
1．土地が強制回収される場合
土地法第81条では、土地法令違反を理由に、土地を強制回収する8つの事由が定められている。
- 目的外使用：行政処分後も、土地の目的外使用を継続する場合
- 土地の毀損：行政処分後も、土地の毀損行為を継続する場合
- 不適切な割当・賃貸：資格・権限のない者または機関より土地が割当・賃貸された場合
- 禁止された譲渡・贈与：法令上認められない譲渡・贈与により土地を取得した場合
- 管理地の侵害・不法占拠：国から管理を委ねられた土地への侵害・不法占拠を放置した場合
- 財政上の義務の不履行：土地使用者が国に対する財政上の義務を履行しない場合
- 農地等の長期未使用：農地等を用途に応じて12～24か月継続して使用せず、指摘期限後も改善しない場合
- 投資プロジェクト用地の未使用・遅延：
- 土地引渡日から連続して12か月使用しない場合
- 投資プロジェクト計画より24か月遅延した場合
＊上記8については、申請により最長24か月の延長が認められるが、延長期間に対応する土地使用料を納付する必要がある。延長期間の起算日は、以下のとおりである。
- 12か月未使用の場合：土地引渡日から13か月目の初日（政令102-31条2項）
- 投資プロジェクト計画より24日か月遅延した場合：投資建設工事の完了期限から25日か月目の初日（政令266-4条2項a)
- 監査により未使用・遅延が判明した場合：当局による延長決定日（政令266-4条2項c)
２．投資プロジェクト用地の未使用・遅延
～2024年8月1日以前に賃貸された工業団地内の土地の場合～
政令102第93条5項により、2024年8月1日以前に工業団地の投資会社から土地を賃貸・転貸された土地については、次の場合、人民委員会が土地を強制回収すると定めている。
- 承認済の投資プロジェクトまたは土地賃貸借(転貸借)契約書の予定より、土地を使用しない状態または使用開始の遅延が24か月を超える場合
- 土地賃貸借(転貸借)契約書に使用開始期限の定めがない場合、土地使用権証明書の発行日から24か月を超えても、土地を使用していないまたは使用開始が遅延している場合
３．直近の事例
クアンガイ省は、土地を確保したまま事業を進めない投資家への対応を強化する一方、実施意欲のある投資家への支援を継続している（出典：Báo Đầu Tư）。
- 未実施・遅延案件の取消し：2025年に13件、2026年上半期に11件の投資プロジェクトを取り消した。
- 工業団地内の土地回収：サオマイ工業団地では、Măng Đen社の食品・薬用植物加工工場用地について、土地法第81条第8項違反を理由に、計33ヘクタール超の土地の強制回収を決定した。
- 実施可能な案件への支援：用地引渡しや計画変更などの事情で遅れている案件については、問題解決を支援する。
同省は、投資許可件数や登録投資額よりも、実際の事業実施と資金投入を重視する方針である。
日系製造会社においては、工業団地内で将来の第2・第3工場用地を確保したまま、未使用となっている企業は多く見られる。当局は遅延案件への支援姿勢を見せる一方、早期に投資を実行できる投資家に土地を割り当て、土地の有効活用を進めたい意向もある。したがって、将来の増設用地であっても、未使用の状態が続けば、強制回収のリスクがある点に留意する必要がある。
