本日のテーマは「個人の不動産投資における税優遇」です。
１．不動産投資における税務上の取り扱い
不動産投資における購入、賃貸、売却の各段階において課される税金は、以下の通りである。
- ステップ１：購入時
- VAT：購入価格ｘ10％
- 登録税：土地建物価格 ｘ 0.5％ (通達301-3条）
- ステップ２：賃貸時
- VATと個人所得税(PIT)：賃貸料ｘVAT5％＋PIT5% (通達92-4条）
- 非農地使用税：商業目的非農地価格ｘ0.03％/m2（法48-5～7条）
- 事業税：事業収入に応じて年間30万から100万ドン(政令139-4条2項）
- ステップ３：売却時
- PIT：売却金額ｘ2％ (通達92-17条）
２．不動産投資の税優遇
個人の不動産投資における税優遇は、以下の通りである。
<不動産の譲渡時＞
- 近親者間の不動産の売却はPIT非課税
- 近親者間の不動産の贈与・相続はPIT非課税
- 居住用不動産の売却はPIT非課税
- 譲渡者がベトナム国内に唯一所有する住居あるいは土地を譲渡する場合、所有日数(譲渡前に少なくとも183日間の所有)などの諸条件を満たす限り、非課税となる。
<不動産の所有時＞
- 不動産の所有に対して税金なし（商業目的の非農地を除く）
３．おわりに
ベトナムでは、個人または法人から個人への「現金」の無償譲渡にはPITが課されない。さらに、「不動産」の譲渡時には通常PITが課されるが、近親者への譲渡（無償や有償を問わず）ではPITが免除される。この仕組みにより、一度富を得た一族がその富を長期にわたり維持することが可能となっている。なお、不動産価格の高騰を抑え、不動産市場の健全化を目指すために、以下の新たな税制が検討されている。
- 不動産の「所有」に対する税金（日本の固定資産税に相当）
- 2件以上所有する不動産を売却した際の高税率
以上
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Today’s topic is “Tax Incentives for Individual Real Estate Investment“.
1. Tax Treatment in Real Estate Investment
The taxes imposed at each stage of real estate investment – purchase, rental, and sale – are as follows:
Step 1: Upon purchase
- VAT : 10% of the purchase price
- Registration Tax : 0.5% of the land and building price (Cir.301.3)
Step 2: During rental
- VAT and PIT:Rental income multiplied by 5% VAT plus 5% PIT (Cir.92.4)
- Non-Agricultural Land Use Tax: Land value for commercial purposes multiplied by 0.03%/m2 (Law.48.5.6.7)
- Business Tax: VND300,000 to VND1,000,000 annually, depending on business revenue (Der.139.4.2)
Step 3: Upon sale
- PIT: Selling price multiplied by 2% (Cir.92.17)
2. Tax Incentives for Real Estate Investment
The tax incentives for individual real estate investments are as follows:
<Upon property transfer>
- PIT Exemption for transfers among close relatives
- PIT Exemption for gifts and inheritance among close relatives
- PIT Exemption for residential property sales: If the seller transfers their sole residential property or land in Vietnam and meets certain conditions (e.g., ownership of at least 183 days prior to the transfer), no tax is imposed.
<During property ownership>
- No tax on property ownership :
- No tax is levied on the ownership of real estate (excluding commercial non-agricultural land).
3. Summary
In Vietnam, no PIT is imposed on the gratuitous transfer of cash from individuals or entities to other individuals. Furthermore, while PIT is generally imposed on real estate transfers, exemptions apply to transfers among close relatives, regardless of whether the transaction is gratuitous or compensated. This system enables families to maintain wealth across generations. To curb surging real estate prices and promote market stability, the following new tax measures are being considered:
- Tax on real estate ownership: Similar to Japan’s property ownership tax
- Higher tax rates for selling multiple properties
The End
